아파트를 사려고 할 때 취득세를 비롯한 다양한 세금은 꼭 미리 고려해야 하는 항목 중 하나입니다. 표지 가격만으로 구매를 고려한다면 생각지 못한 세금 때문에 매입할 기회를 놓치거나 절세의 기회를 놓칠 수 있기 때문입니다. 여기서는 아파트를 매입할 때 발생하는 세금의 종류와 법의 테두리 안에서 절세가 가능한 방법을 소개합니다.
목차
아파트 취득 시 내야 하는 세금은?
아파트를 매입할 때는 아래와 같은 세금이 발생할 수 있습니다.
- 취득세
- 지방교육세
- 농어촌특별세세
아파트 매입 시 취득세율은 얼마나 될까?
아파트 매입 시는 대략 1.1% ~ 4.0% 사이의 세율로 세금을 지급하게 됩니다.
이 세율은 아래의 조건들에 따라서 달라집니다.
- 보유 주택수
- 주택 가격
- 규제지역
- 법인
- 무상/유상
금액 및 취득 방법에 따른 취득세율
2023년을 기준으로 취득세율은 아래와 같이 결정됩니다.
| 과세표준 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
| 6억원 이하 | 1.0% | 0.1% | 전용면적 85m² 초과 시 0.2%과세 |
| 6억원 초과 9억원 이하 | 1.01% ~2.99% | 0.1% ~0.3% | |
| 9억원 초과 | 3% | 0.3% | |
| 원시취즉(신축) 상속 | 2.8% | 0.16% | 0.2% |
| 무상취득(증여) | 3.5% | 0.3% | 0.2% |
위 표는 금액 및 취득 방법을 기준으로 한 것으로 규제 지역인 경우 세율이 다를 수 있기 때문에 해당 지역의 세율을 확인할 필요가 있습니다.
다주택자, 법인 등의 중과세율
다주택자이거나 법인 등인 경우는 중과세율이 적용됩니다.
| 취득세 | 유상취득 | 무상취득 (3억원 이상) | |||
| 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택~.법인 | ||
| 조정지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% | 12% |
| 비조정지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% | 3.5% |
중과세율을 경우 현재 개정안이 나와 있는 상태로 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 소급 적용을 할 예정이라고 합니다.
개정안의 주요 내용은 조정지역의 2주택지도 1~3%대로 줄이고 3주택, 4주택 이상도 중과세율을 절반으로 줄이겠다는 것입니다. 무상 취득 역시 조정지역 비조정지역 관계없이 3.5%로 통일됩니다.
다만 아직 국회에서 통과가 되지 않는 상태이기 때문에 여야 협의에 따라 어느 정도 조정이 있을 수도 있으니 유의해 주세요.
취득세를 줄이는 방법은?
아래의 여러 제도를 활용할 수 있다면 취득세를 줄일 수 있습니다.
생애 최초 취득세 감면
모든 사람에게 적용되는 것은 아니지만 처음으로 주택을 매입하시는 분들은 생애 최초 취득세 감면의 혜택을 받을 수 있습니다.
아래의 조건에 맞는 경우 취득세를 감면 받을 수 있습니다.
- 무주택 확인 범위: 본인 및 배우자가 모두 주택을 가진 적이 없을 때
- 취득 당시 주택가액이 12억 이하인 경우
생애 최초 취득세 감면은 2025년 12월 31일까지 연장되었고 감면 최대 한도는 200만원까지입니다.
일시적 2주택 처분 기한
조정/비조정 지역에 관계 없이 무조건 3년으로 연장되었습니다. 따라서 기한 내에 처분을 하면 1주택자로 취득세를 부여 받을 수 있습니다.
취득 후 세대분리
취득 후 60일 내에 세대분리를 하고 취득한 주택으로 주소를 인전하면 별도의 세대로 인정을 받을 수 있습니다.
미분양 수 증가에 따른 정책 변화에 주목해서 적절한 시점 잡기
지방 특히 대구 등을 중심으로 미분양 수가 늘어나고 있습니다. 이런 상황에서 정부에서는 항상 한시적으로 여러 감세 정책을 제시해서 해결하려는 움직임을 보이고 있습니다.
예를 들면 이명박 정권 때는 16만호 이상이 미분양되면서 1년 정도 한시적으로 미분양주택을 취득하면 5년간 양도소득세를 100% 감면해주었습니다. 그리고 소유 주택수에도 포함시키지 않아서 이 기간 동안 100채를 샀다고 해도 세금 등을 부여할 때 영향을 미치지 않았습니다.
꼭 이런 극단적인 정책은 나오지 않는다고 하더라도 중과 세율을 없애거나 세제 감면 시점을 보류하는 등의 정책은 충분히 나올 가능성이 높기 때문에 적절한 시점에 매매를 한다면 절세를 할 수 있을 가능성이 높습니다.
취득세와 관련된 유의 사항
취득세 부당행위 계산부인
거래 가격을 비정상적으로 낮게 신고해서 세금을 낮추는 행위를 막기 위한 제도입니다.
특수관계인(친인척 등)에게 시가보다 낮은 가격으로 부동산을 취득했을 때는 시가와 취득 가격의 차액이 3억이상 또는 시가의 5% 이상이라면(둘 중 작은 금액을 적용) 실제취득액이 아닌 시가를 기준으로 취득세를 부과합니다.
예를 들어서 시가가 10억원이고 공시가격이 6억원인 부동산을 특수관계인에게 7억원이라는 금액으로 저가 양도 받았을 경우 10억원의 5%인 5천만원보다 훨씬 싼 가격에 부동산을 취득했기 때문에 시가인 10억으로 취득세를 부과하게 됩니다.
이상으로 아파트 취득 시 발생하는 취득세에 대한 내용을 확인했습니다. 아파트라는 매입은 인생에 있어서 가장 큰 지출 중 하나입니다. 또한 오랫동안 삶의 질에도 영향을 미치기 때문에 취득세의 세세한 부분까지 잘 고려하셔서 후회 없는 선택하시길 기원합니다.
